השקעה בנדל"ן, לעומת סוגי השקעות אחרות, היא השקעה בטוחה וסולידית. אנשים שמבינים את הצורך בהשקעה פאסיבית שתוכל לייצר להם הכנסה גם בעתות משבר פונים לתחום הנדל"ן.
במציאות הנוכחית זוגות רבים מתקשים לחסוך הון עצמי הדרוש לרכישת משכנתא לדירה הראשונה שלהם, ולאחרונה ובעקבות הזינוק במחירי הנדל"ן בנק ישראל ומשרד האוצר העמידו מגבלות שמטרתן צינון השוק והקטנת הכדאיות לביצוע עסקאות מינוף בנדל"ן. אפשרויות המימון למעשה פוחתות או כוללות הגבלות שונות לעומת העבר, במאמר זה נדון על מי המהלך משפיע ומה החלופות שיעמדו לרשות המשקיע.
עד היום, אם היה לנו נכס קיים, יכולנו לקחת עבורו עד 50% מימון (כולל המשכנתא הקיימת) ועם הכסף שקיבלנו יכולנו לרכוש דירה אחרת.
מהיום, לא ניתן לקבל כסף על הנכס הקיים לטובת רכישת דירה נוספת – בנק ישראל פשוט לא מאפשר לבנקים למשכנתאות למשכן נכס קיים כאשר ייעוד הכסף הולך לטובת רכישת דירה נוספת.
עד היום, אם רכשנו דירה חדשה והתכוונו (והצהרנו) שנמכור את הדירה הקיימת, יכולנו לקבל עבור הדירה הקיימת עד 50% מימון (כולל המשכנתא הקיימת).
מהיום, נוכל לקבל מימון על הדירה הקיימת אבל במספר תנאים:
גובה המימון יהיה עד 50% מערך הדירה החדשה הנרכשת
ההלוואה חייבת להינתן בתור הלוואת גישור – בה אנחנו משלמים רק את הריבית ובסופה את כל הקרן.
תקופת הלוואת הגישור לא תעלה על התקופה המקסימלית המוגדרת בחוק למכירת דירה קיימת לפי רשות המסים (כיום 24 חודשים).
במידה והדירה החדשה הנרכשת היא דירה מקבלן, הבנק רשאי להאריך את הלוואת הגישור ב-12 חודשים נוספים.
במידה ובסוף הלוואת הגישור לא יתבצע פרעון אלא מחזור של החוב הבנק יצטרך לבצע שקלול להלימות הון כמו בהלוואה רגילה – דבר שיעלה את הריביות.
לפני הקורונה, אם למישהו הייתה דירה בשווי 1 מיליון ש"ח עם משכנתא של 200,000 ש"ח, הייתה לו אפשרות לקחת על הנכס הקיים עד 50% מימון לטובת החזר הלוואות קיימות.
במהלך הקורונה, בנק ישראל הוציא הנחיה מיוחדת בה הוא אפשר לאנשים לקחת עד 70% מערך הנכס הקיים, ובכסף שיקבל הוא יוכל להחזיר הלוואות קיימות אחרות (הרעיון שלהם היה, לעזור לאנשים למחזר הלוואות עם החזר חודשי גבוה למשכנתא ארוכת טווח עם החזר חודשי נמוך ובכל להקל עליהם).
ההוראה החדשה, מחזירה אותנו למצב הקודם ועכשיו נוכל לקחת רק עד 50% מימון מערך הנכס הקיים ולא 70%
משכנתא "רגילה" מהבנק
משכנתא לדירה שניה יכולה בהחלט להיות משכנתא רגילה מאחד הבנקים המסחריים המציעים משכנתאות. כאשר כמובן שעל המשכנתא לעמוד בהגדרות החדשות של המפקח על הבנקים בבנק ישראל כפי שהוסבר לעיל. בהנחה שהלווים יכולים "להביא מהבית" (בהון עצמי, הלוואות אחרות וכיוצא באלו) 50% משווי הדירה הרלבנטית, הם יכולים לקחת מהבנק משכנתא באחד המסלולים הקיימים או ליצור תמהיל מסלולי משכנתא ולבצע את הרכישה. הדירה החדשה תשועבד לטובת החזר ההלוואה כמובן.
בהקשר לאפשרות מימון זו, תלוי במצב הספציפי של הלווים מבחינה פיננסית וכדומה, אם קיימת משכנתא ראשונה שעדיין יש להחזיר הבנק עשוי להקשיח את תנאי המשכנתא השנייה בגלל עודף סיכון לדעתו – זאת למרות שכל משכנתא קשורה בשעבוד לדירה נפרדת.
הלוואה על בסיס דירה קיימת
בנוסף למסלול הבנקאי הרגיל של משכנתא לדירה שניה, לווים יכולים לקבל הלוואה על בסיס דירה שכבר נמצאת בבעלותם המלאה (ללא משכנתא פעילה), כך תנאי ההלוואה יכולים להיות טובים יותר כי הלווים מעמידים כביטחון נכס קיים.
חברות ביטוח והלוואות חוץ בנקאיות
מבין כל האפשרויות זה האפיק הכי פחות מומלץ במיוחד כאשר בוחרים לקחת משכנתא לדירה שניה מהבנק. ישנם חברות רבות בשוק שמאפשרות אחוזי מימון גבוהים משמעותית יותר ממה שמאפשר בנק ישראל. קיימים גופים אשר מאפשרים מימון של עד 85% ופריסה ל 40 שנה, כמובן גובה הריבית תואם את הסיכון. מעבר למימון חוץ בנקאי גם חברות ביטוח – כלל ביטוח לדוגמא הם גופים שלא כפופים לרגולציה של בנק ישראל ולכן מאפשרים למשקיעים להוציא עד 60% מהנכס הקיים לטובת השקעות- בריביות של הלוואה לכל מטרה.